10 RAZONES PARA NO COMPRAR VIVIENDA (HABEMUS DEBATE)

Miércoles 17 de octubre

Bien, siguen llegando los comentarios de cientos ciudadanos anónimos y de decenas de promotores, asesores fiscales, abogados y jueces (pero de los que aquí, por motivos de espacio, tan solo extractamos un nº muy limitado y selecto de los mismos).

Me informa la Señora de la Limpieza que mañana nos traerá nuevas sobre la Bolsa. Ya les anuncio que nuestro experto de las narices sigue sin saber explicar esta subida de la Bolsa española y continua erre que erre, insistiendo en la transitoriedad de este avance, que no
es oro todo lo que reluce y que tal y tal... Bueno, mañana nos lo explicarán mejor.

Regresando al debate de la vivienda esto es lo que dicen nuestros amigos blogeros

Anónimo dijo...
Que pena me dan estos promotores que retrasando la venta de una vivienda (en algunos de los casos) en seis meses, lograron incrementar el precio de venta de la misma en 6.000 euros (y más) y para que luego digan que esto no es especulación (y sí incremento real del precio de una vivienda vía repercusión del coste de la misma).

Y como bien comenta manueconomic, lo que se llevan en dinero negro (tanto en viviendas libres como VPO).

Sí es una inversión, pero para una minoría, para los demás se transforma en una necesidad.
15 de octubre de 2007 17:55

Otro bravo ciudadano dijo...
Los de Manueconomic exageran. Sobran razones, las nueve últimas; con la primera me fue suficiente para no comprar piso."Vivo" en la oficina y duermo en casa de mi suegra.

No es de humanos dedicar una vida a pagar tu vivienda (sin amueblar), y los caprichos de un montón de intermediarios. Saludos.

15 de octubre de 2007 22:48
Desde el mundillo de la fiscalidad otro esforzado anónimo formula otra interesante corrección:

Felicidades por su blog. Me parece muy interesante y quisiera resaltar lo didáctico del comentario del promotor anónimo. Espero que siga dando su opinión.

Pero me gustaría detenerme en lo relativo al asunto fiscal, que es de lo que algo entiendo.

• En primer lugar el IVA no es un fraude; se puede estar de acuerdo o no, pero la ley que lo regula recoge con claridad que la diferencia entre el IVA repercutido y el IVA soportado es lo que se ingresa, trimestralmente, en las arcas del Estado. Lo que tributa es el valor añadido.
• En segundo lugar su comentario sobre el dinero negro no es muy acertado. Pocas actividades no lo generan, por tanto no es justo que se hable exclusivamente de la construcción y no se mencione la enseñanza, el textil, la hostelería . . . etc. El que esté limpio de culpa que tire la primera piedra. Por otro lado el pago en "B" beneficia por igual al comprador y al vendedor de la vivienda. Al primero en el IVA o, en su caso, en el impuesto de transmisiones, actos jurídicos documentados, notaría, registro . . . y al vendedor en el impuesto de sociedades.
  16 de octubre de 2007 14:18

Es sorprendente el elevado nivel cultural de nuestros anónimos. Aquí hay uno que nos exhorta a leer a Aristóteles. (debe tratarse de uno de los propulsores de la controvertida Educación para la Ciudadanía con la que el Gobi quiere "instruir" a nuestros escolares)

¡Vaya con los argumentos del anónimo al que le dan pena los promotores!

Mire el mercado libre es así. Existe lo que se llama oportunidad de negocio. Y lo que hoy vale 6.000€ más que hace seis meses, dentro de otros seis, puede valer 12.000€ menos. Simplemente depende del número de aquellos que estén dispuestos a comprar, y del número de aquellos que estén dispuestos a vender.

Y por cierto, para hablar de especulación primero hay que leer a Aristóteles (el preceptor de Alejandro, no el de los barcos).

Sábado 13 de octubre

Parece ser que el post que proponía 10 razones para no comprar ha levantado algunas ampollas entre cierto sector de la población muy preocupada por el devenir de la construcción. Si bien es cierto que algunas de mis "argumentaciones" pudieran ser calificadas como de desconsideradas hacia los agentes implicados en el polémico sector, la verdad es que las críticas provenientes del mismo coinciden en manifestar su malestar por el uso superficial y exagerado que hago de los números contables para la edificación de una vivienda común en un piso de una ciudad como Madrid. Ese era el supuesto, y a través de -quizás un abuso excesivo del redondeo al alza- quise exponer el duro contraste entre el precio del coste real de un piso con el precio de mercado.

Bien, parece que exageré muy poquito. Resulta, a tenor de las múltiples críticas recibidas, que el precio que di es muy ajustadito y que los pobres no ganan ni para pipas, ¡vaya por Dios!

Pero bueno, no quiero alargar la introducción de este nuevo post de Manueconomic. La intención es que sirva de canal para el debate sobre el precio real de la vivienda, algo que hasta que escribí el artículo susodicho yo no tenía tan claro que hubiera discrepancias sobre el tema, pero ¡caray si las hay, y parece que muchas!


En este post iré recopilando todas las críticas llegadas a la redacción sobre este tema. Cualquiera que quiera aportar algo será bien recibido en esta Web cuyo único objetivo es el servicio de la VERDAD y sea cual sea el sentido de su crítica, por supuesto.

Esta fue la primera crítica recibida por nada menos que todo un Promotor anónimo (las ilustraciones las pone Manueconomic sin ningún ánimo manipulador ni tendencioso)

Servidor lleva un año intentando ser promotor de viviendas y hasta el día de hoy no he conseguido comprar suelo para poner los difamados ladrillos. No sé si lo lograré en un futuro próximo, dado que el mercado está tan confuso como las 10 razones que se dan para no comprar vivienda y el comentario anónimo que las acompañan.

Quiero empezar de forma constructiva (valga la redundancia, o ¿debería decir rebundancia para mantener el listón?); en primer lugar: imbécil, se escribe así. En segundo lugar dos apuntes más sobre el comentario y lo dejo porque no se entiende el mensaje, si es que lo hay, que se pretende transmitir. Los tipos de interés están bajos si los comparamos con la aberración que se daba durante los mandatos de Felipe González, pero las últimas subidas afectan a la economía doméstica una barbaridad, por tanto no es de extrañar la alarma que se produce entre los que tenemos que pagar la hipoteca. Y respecto a los que compraron una vivienda hace dos o más años, con tipos de interés bajos, hicieron un buen negocio si la han vendido. Y si viven en ella que la disfruten, aún pagando su hipoteca, es la mejor forma de ahorro que se conoce.

Pero pasemos a resolver algunos de los errores del, por otro lado ameno y bien redactado, panfleto que predica la no compra de vivienda.

1.- El timo es el que nos quiere dar el autor que no sabe ni multiplicar. Dice que el suelo tiene un coste de 10.000€/m2, y pone el ejemplo de un piso de 100m2, lo que supondría 1.000.000€. Lo que desconoce manueconomic es que su precio final de 1.350.000€ sería al que estaría dispuesto a vender un promotor. La cuenta de la vieja para que se entienda sería la siguiente: coste de suelo 10.000€/m2. El resto de costes (proyecto, licencias, materiales, mano de obra, seguros, financiación, publicidad . . .) 1.700€/m2. Total para un piso de 100m2: 1.000.000€ del suelo más 170.000€ del resto; es decir cada piso de 100m2 costaría 1.170.000€. Si se vende por 1.350.000€, que habría que verlo, el beneficio bruto sería de 180.000€. El beneficio neto no superaría jamás los 120.000€ por esa vivienda. Puede parecer mucho verdad? Pues sigamos con el supuesto; vamos a pensar que la promoción es de 20 viviendas de 100m2, lo que da 2.000m2 de suelo, multiplicado por el precio que le ha puesto manueconomic daría 20.000.000€, cifra nada despreciable a la que añadimos el resto del coste que suma otros 3.400.000€. Lo que nos daría una inversión de 23.400.000€ para obtener un posible beneficio neto de 2.400.000€ en tres años.

Sr. analista de manueconomic

¿qué inversor en su sano juicio se permite arriesgar todo ese dinero para obtener una rentabilidad anual tan baja?

¿No sería mejor dejar la pasta en el banco? ¿Y si se queda en el banco qué empleo produce? ¿Qué riqueza se generaría?

Mire Sr. Manueconomic, a ese precio de 5.000€/m2 del que ud. habla como "precio de mercado", réstele lo que le piden por cada m2 de suelo que en las zonas de Galicia donde se vende a esos precios es de 2.500 a 3.000€/m2 y sabiendo el resto de costes, comprenderá por qué no he comprado nada en 24 meses. El beneficio se lo queda el propietario (legítimamente, que para eso es suyo).

Del resto de su artículo le contestaré con frases cortas:

2.- Sí es una inversión, pagando la hipoteca ahorras, pagando el alquiler, no.

3.- Eso será a sus hijos.
4.- El impuesto de sociedades es del 30 al 35% del beneficio. Se lo aseguro. Y luego tengo que pagar mi irpf.
5.- El esclavo no tiene nada. Cuantos más propietarios, menos proletarios.
6.- Sobre gustos pintan colores. Eso te ocurre si vives en VPO (de promoción pública).
7.- No te lo crees ni tú.
8.- Yo ni mato, ni robo . . . ni lo demás.
9.- ¿Por qué no vives con tus papis?
10.- ¡Eso, viva Diógenes!
8 de octubre de 2007 13:22

Manueconomic contestó...
Querido amigo Promotor, antes de nada muchas gracias por oponer argumentos a mis 10 razones para no comprar (a nuestra redacción han llegado múltiples mensajes injuriosos y muchos improperios acerca de este post y su autor, pero muy pocos argumentos. Realmente desconocía que hubiera tantos promotores y amigos del Gobierno entre nuestros lectores, lo cual nos halaga)

Reconozco que mis 10 razones son en algunos sentidos paradójicamente irracionales, pero eso forma parte del libre ejercicio literario con el que pretendía crear una comparación éxagerada, a fin de subrayar lo ya de por sí exagerado del despropósito creado en el mercado inmobiliario español. Asunto criticado hasta en la ONU

1-No hay ningún error de cálculo, amigo PROMOTOR, simplemente observo que he olvidado mencionar que sobre los 100 metros de suelo urbanizable se pueden edificar 10 viviendas. No estoy hablando de una vivienda unifamiliar sino de "un pisito de nada".El suelo es caro no por culpa del ambicioso del dueño que pide el oro y el moro, sino por culpa de la corrupción innata a este mercado. Y no me lo invento yo, cualquiera que lea algo del sumario de la Operación Malaya se dará cuenta de por qué son tan caros los terrenos.

2-No es una inversión, se trata de un supuesto de vivienda para vivir (VI-VIR). Duermes y comes igual en una alquilada que una comprada, pero ahorras mucho más con la alquilada (a partir de ahora ya no, gracias a las ayuditas del ministerio). El problema de la vivienda en España proviene precisamente de la insistencia de algunos por convertir la vivienda en una inversión. ¿Es el pan una inversión? ¿Cuando Usted va de viaje turístico con su familia en coche, invierte en gasolina? ¿Por qué esa insistencia en transformar en inversión lo que es una necesidad de consumo y subsistencia? No, definitivamente: NUNCA. O es una Inversión o es una Vivienda, pero que nadie nos intente hacer comulgar con ruedas de molino

4- ¿Impuestos? No me haga reir por favor. Empecemos por el fraude del IVA latente en todo el entramado constructor, que aquí solo pagan el IVA los de siempre: los ASALARIADOS. Los demás sólo lo repercuten o lo compensan. Y todo el mundo sabe, desde el Notario pasando por el Registrador y el Prestamista hasta la Portera, y la Señora de la Limpieza: un buen porcentaje del valor del inmueble es abonado "EN NEGRO".Pero esto es como lo de los colegios concertados, que todo el mundo sabe que se hace trampa para meter al niño y todo el mundo lo asume como normal. En álgunos países latinoamericanos ven normal que la policía sea corrupta, aquí vemos normal la corrupción en el sector inmobiliario, ¡qué triste y qué verguenza!

Las otras razones que Ud tiene a bien oponer a las mías son subjetivas y nada tengo que objetar a las mismas. Un saludo cordial,Manueconomic


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VICTORIA

EL 11-S LO HABÍAMOS ANUNCIADO. ERA UN REGALO DESTINADO A TODOS LOS AMIGOS DE ESTE BLOG.

BIENAVENTURADOS AQUELLOS QUE ENTONCES NOS ESCUCHARON PORQUE...

¡¡SOLO UN MES DESPUÉS!!

HAN OBTENIDO UNA RENTABILIDAD DEL 20 %

El 11-S, cuando la Bolsa estaba sumida en medio del caos y la desesperación, este fue nuestro claro mensaje:


http://www.manueconomic.com/2007/09/obsequio-para-nuestros-lectores.html



Telefónica por aquél entonces sólo cotizaba a 18,1 pero ahora acaba de superar los 21,5 ¡vaya regalazo! Nos alegramos de veras por todos los agraciados.

Pero si Ud no se ha podido beneficiar todavía de nuestras acertadas recomendaciones, ¡no desespere! La semana que viene (seguramente el martes o miércoles) anunciaremos una recomendación sorprendente y muy interesante

Y mientras entonamos el PEAN de la victoria, ¡adelante con la fiesta!, que los ricos somos gente normal y también sabemos disfrutar con estas pequeñas alegrías.

¡¡Fiesta especulativa 2007!!

Gracias al descarado apoyo del Gobierno, los promotores inmobiliarios están de enhorabuena. Las medidas "populistas" de la ministra Chacón (algo tenían que planificar con tanta reunión con los representantes del sector inmobiliario) ha servido, por de pronto, para neutralizar la única y ya de por sí difícil alternativa a la compra de una vivienda.

Ahora de repente, como por arte de magia, los precios del alquiler se han disparado con una intensidad alarmante.

La burbuja amenazaba seriamente con desinflarse y la ministra, como buena subalterna ha corrido a hincharla con "sus nuevas" medidas (a la postre un plagio de las medidas de la Trujillo y que fue descartado por que todavía no había llegado su momentum")

Estimada Carmen Chacón: TIENES QUE PARAR ESO, por todos los santos...

¡¡¡PARALO POR DIOSSSSS!!!.

Es un disparate sin sentido, no ayuda a los jóvenes, beneficia a muy pocos y perjudicas a muchos. No es equitativa, no es igualitaria, no es justa, ¡es un completo despropósito! Incluso el PP dice que sabe a poco,

¡¡PARA ESO Ministra!! Estás inflando más la burbuja, esto no tiene sentido, nos estamos aproximando al abismo. Que yo no gano nada con esto, que ya tengo casa, de verdad, lo digo sólo por ayudar. Que esto tiene mala pinta, muy mala pinta, ¡si es que ya no lo digo solo yo!

¿Y la Bolsa qué? La Bolsa española y la mundial sube que se las pela, pero yo no me fio un pelo.

Estos días he cambiado mi libro de cabecera por el Dornbusch (vieja gabarra macroeconómica hundiéndose en proceloso mar de realidad) ¿Está actuando bien la FED al bajar los tipos? ¿No estamos en peligro de estanflación? ¿Está en equilibrio el mercado de dinero? ¿Descenderá el Deportivo de La Coruña?

Lo dicho, no me fio de esta subida, y me da la impresión (es sólo una impresión) que nuestros "conductores" del mercado se están esforzando por crear un ambiente de "no ha pasao ná, amos tos palante questo va parriba", y que esto lo hacen para vendernos Criterias, Convertibles, y otras cosas. Pero algo (algunos indicadores macro de ná) me indica que este vuelo bursátil para arriba es un vuelo sin motor y que la catástrofe aérea está ahí, a la vuelta de la esquina. Atención, aviso para navegantes: abróchense los cinturones y agarren un buen paracaidas. Pero eso sí, que no pare la fiesta.

10 RAZONES PARA NO COMPRAR VIVIENDA (con los precios de 2007)

1ª) Porque ES UN TIMO. Simple, ¿no?

Un ladrillo rojo de 6 agujeros cuesta 0,57 euros, son necesarios 15.000 ladrillos para un piso de 100 metros cuadrados, es decir: 8.550 euros. Sumamos el cemento 1000 euros más, los inodoros, alicatados, maderas, etc... 10.000 euros más (somos generosos). A los 4 desgraciados que vinieron en patera y que tenemos de sol a sol en la obra les vamos a dar 5.000 euros a cada uno (20.000), un dinero que no los vieron junto en su p. vida (¿qué S.S.?)

Bueno, hagan cálculos, a mi me salen menos de 40.000. Pongamos que el solar ha costado 10.000 euros metro cuadrado (es caro, pero es que los concejales de urbanismo cada día demandan coches más caros, y los alcaldes tienen mucha presión encima de las autoridades autonómicas y eso hay que pagarlo también), que deriva en 50.000 eurillos más los 40.000 de la construcción: 90.000. Le sumamos la propina a la portera y nos queda en 100.000.

¿Hemos terminado? El promotor, el constructor, el amigo, el ideólogo, el contacto político, el contacto administrativo, ¿no tienen familias? ¿no tienen que comer? ¿no tienen BMW? Pues otros 100.000 euros más.

Ya tenemos un pisazo de 100 metros cuadrados por 200.000 euros

¿Hemos terminado? No, coño, que el precio de mercado está en 5.000 euros por metro. Este piso solo lo podemos vender por 500.000 euros (300 mil boletos más para el empresario promotor)

¿Hemos acabado? Noooo, nos falta el Banco que hace la hipoteca. A 40 años el precio final se dispara a 1.178.000 eurillos. Vender por debajo de eso es perder pasta, y sin tener en cuenta la inflación, las mejoras, el mantenimiento, los impuestos, etc... Venga, el precio final queda en 1.350.000 euros.

2ª) Porque NO ES UNA INVERSION

¿Os parece una buena inversión? A mi sinceramente me parece una mierda pagar eso por un piso cuyo coste real nunca debiera pasar de los 120.000 euros.

"Es que siempre sube de precio y cuando quieras venderlo ganarás mucho en plusvalías"

Osea, si lo vendes en 2 millones de euros dentro de 20 años (a un extraterrestre estúpido y con el síndrome de comprador compulsivo, claro) el nivel de precios de ese año sería tal que el inmueble al que te quisieras mudar costaría 3 millones, con lo cual tendrías que hipotecarte otra vez por 1 millón. Soy muy tonto pero sigo sin ver el negocio

3ª) Porque a tus hijos no les dejas NADA.

Ellos se tendrán que buscar su propia casa mientras tu sigues pagando la tuya. Como mucho se podrían beneficiar tus nietos, pero aquí es obligatorio escenificar una seria advertencia: a tus nietos les va a dar mucho por culo que te hayas matado a pagar este piso viejo de mierda durante toda tu puta vida ¿me explico? Esos chamacos del futuro se van a gastar tu "inversión" en hierbas, chicles o lo que quiera que esté de moda en esa época

4ª) Porque estás aportando dinero a gentuza que NO PAGA NADA A HACIENDA, y tu sí y mucho.

Gente que se va a llevar toda la riqueza fuera de España (Europa del Este, Marruecos, Miami, etc). Que se va a gastar un montón en coches de importación, en joyas de importación, drogas de importación y en p. de importación... y a los nacionales nada.

5ª) Porque LA VIDA ES MUY CORTA. Y vivir hipotecado más de 15 años es una infamia y una esclavitud intolerable para un ser humano. La hipoteca te obliga a renunciar a muchas cosas que te ofrece la vida: familia, viajes, formación, aventuras, vida..., amor, y renuncias a eso para pagar un piso ¿de 60-70 m2?, ¡no lo entiendo!

6ª) Porque te obliga a vivir en un barrio que no te gusta, pero que es lo único que puedes pagar con tu sueldo. Esa es una triste realidad, y las ciudades están cada vez más rellenas de barrios que aglutinan a miles de familias desencatandasy fustradas

7ª) Porque solo necesitas la casa para vivir, que para invertir ya está la Bolsa (bueno, algunas veces). Y con la vivienda de alquiler vives donde quieres y te mudas si no te gusta (vale que tb tiene sus inconvenientes)

8ª) Porque estás financiando la corrupción, la mafia y al crimen organizado

9ª) Porque con tus padres se vive chachi y Mami cocina genial, y aunque digan que no, siempre tendrán un sitio para su hijita-o del alma y su maromo-a

10ª) Porque eres libre, y no te da la gana, ¡Qué compren ellos! y disfruta

PD: la alternativa era el alquiler, pero gracias a los sociatas y demás proletarios con propiedades inmobiliarias ya se acabó el último baluarte para los objetores de hipotecas, ¡qué le vamos a hacer!

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RINCON DEL INVERSOR DESAMPARADO - II

Hoy es martes. Y como lo prometido es deuda tenemos con nosotros al Comité de Sabios dispuestos a desgajar los intríngulis de la Bolsa. ¿A todos?... Bien, la respuesta es NO. Hoy nos falta uno, nuestro entrañable analista (el Experto) ha sufrido una ligera indisposición que lo tiene apartado de la actividad cotidiana.

Desde Manueconomic le deseamos que se recupere pronto para que todos podamos continuar gozando con sus acertados análisis.

Así pues, hoy sólo podremos contar con la asistencia de nuestros tres amigos contertulios: nuestro amado chamán del análisis técnico y chartiano, nuestro exótico analista de fundamentales y, como no, nuestra sagaz encargada de limpieza.

Ellos tres se han brindado para ayudar a los amigos desamparados que nos han enviado sus demandas de orientación bursatil.

Para hoy tan sólo tenemos una solicitud que nos ha llegado por correo electrónico. Nos pregunta qué puede hacer con unas acciones del SANTANDER que ha comprado a 13,5 (hoy cerró a 13,64).

(Mago): Bueno, el análisis técnico no es una ciencia exacta, y lo que la semana pasada era un claro indicativo de venta, hoy el gráfico nos habla de una vuelta al alza acompañado de mucho volumen, lo que me hace creer que el valor se puede ir muy bien por encima de los 15 euros por acción. El gráfico diario indica síntomas positivos para la entrada, y en las últimas jornadas el precio de cierre ha sido superior al de apertura, es decir, hay agentes en el mercado que están acumulando el valor. Un hecho que los analistas técnicos identificamos claramente. Resumiendo, mantenga las acciones con el punto de mira puesto en la zona de los 16 y stop de protección en la pérdida en cierres de los 13 euros.

(Bin): Claro, los defensores del análisis técnico, que yo no voy a criticar, se afanan en seguir unas directrices que en muchas de las ocasiones responden a manipulaciones descaradas por parte de agentes interesados (y no hablo de la CIA, claro). La realidad que muchos se niegan a creer, amparándose en series gráficas, es que el Banco Santander está intentando vender activos a la desesperada, y no es capaz de venderlos. No los puede vender al valor que los tiene tasados (unos 5.000 millones de euros) sencillamente porque ya no valen eso. Independientemente de que el Santander ande a la deseperada intentando recaudar fondos presuntamente para ejecutar la compra de otro Banco (a la postre, si fuera cierto, para hundirse más en la crisis), lo cierto es que sus activos han perdido valor. Y sin embargo nadie se atreve a decirlo claramente ¿Por qué será? Mi recomendación: Vender, deságase del valor ahora que va ganando, y verá cómo me lo agradece sino en 2 meses en 4.

(Isabel): -Estais siempre como el perro y el gato y me estais confundiendo. ¿El Santander en crisis? No me lo puedo creer. De hecho estoy a punto de comprar esos bonos convertibles que tanto anuncian por la tele. Es un Banco grande, con muchos beneficios y cada año más. Y qué coño, que da muchos dividendos. Mantenga, mantenga, y no se preocupe que yo también voy a comprar (cuando cobre esa ayudita que me ha prometido el gobierno por unos pisitos que tengo medio arrendaos a un cuñao y a un amiguete), seguro que va para delante.

nietomv@hotmail.com

El próximo martes volverán a reunirse. Aprovecha la oportunidad y envíanos tus preguntas o sugerencias sobre valores de cotización en la Bolsa. Puedes hacerlo a la dirección de correo señalada arriba o también a través de los comentarios de esta página.

Un saludo,

Manueconomic