El crepúsculo del ladrillo

El precio de la vivienda atrincherado ferozmente en sus altas posiciones, ahogado por la falta de demanda sigue negándose obstinadamente a descender a la cruda realidad. ¡No bajaremos jamás! pregonan altaneramente a los 4 vientos, pero el mercado sigue sin moverse, aguantando tercamente sus posiciones.

Esto parece ya una timba de póker, el farol consiste en hacer creer a los otros que el precio no bajará jamás, ¡pero esto es de locos! Se piensan que la gente no compra por la esperanza de que bajen y quieren eliminar esa esperanza...

¡Qué no, coño, no! No es la esperanza en la bajada la que fuerza el aplazamiento de la compra, es la CRUDA REALIDAD la que zanja el absurdo debate con su respuesta: el precio del ladrillo (no lo olvidemos: 0,54 céntimos en fábrica) ha alcanzado ya su máximo absoluto. Está en el Omega de la venta, la última subida de precios reales auspiciada por el euríbor ha situado la vivienda fuera del alcance de los usuarios.

La parte de la Demanda lo tenía claro:

"a estos precios no compro, necesitaría hipotecarme por 60 años y eso ya no es posible con ninguna Entidad Financiera"

Aquí interviene la ministra Chacón:

"Majete, si esperas evadirte de la compra huyendo hacia el alquiler, vas mal. Ahora mismo saco una bandada de nuevas ayudas directas y subvenciones encubiertas a los propietarios para que, si no pueden vender, al menos que se saquen una buena tajada con el alquiler"

Es una partida de póker bastante desequilibrada, por un lado están los oferentes encaramados a la burbuja, a su lado los financiadores de la burbuja, y detrás el Gobierno protector temeroso de que las consecuencias económicas provocadas por un estallido de la burbuja causen una verdadera masacre electoral entre sus filas. Del otro lado está el demandante de vivienda, solo, y obligado por la acuciante necesidad de encontrar una vivienda para su familia.

Pero no importa todas las trampas que haga el Gobierno, no importa todas las facilidades que ofrezca la Banca, no importa todos los muebles de cocina que regalen los vendedores, el nivel de precios se ha hecho inalcanzable. Los compradores potenciales están mejor informados que sus antecesores y no van a picar tan fácilmente, no hipotecarán el resto de sus vidas para lograr una vivienda donde sea y al precio que sea, no. Jake Mate, Game Over, The End, Fin. El juego ha terminado y se avecinan tiempos de pérdidas y rechinar de dientes

Pero la culpa no es de los constructores. Ellos hacen su trabajo y crean un bien material útil para la sociedad ¡mis felicitaciones!

La culpa no es de de los promotores. Ellos cumplen una función vital en nuestra sociedad, y gentes como Francisco Hernando Contreras (alias "El Pocero") promueven el acceso a viviendas dignas para cientos de familias, llevando la urbanidad y el desarrollo a páramos desolados de la estepa manchega. Creo que por sus humildes orígenes y su vehemente vanidad ha sido objeto de odio y escarnio injustificado, pero él no es culpable de la situación, sino uno de los que lo intentan remediar increntando la oferta ¡Bravo Don Pocero!

La culpa no es de los dueños de los terrenos, ellos venden al precio que dictamina el mercado y mientras alguien se lo pague... No, la culpa no es de ellos, hacen lo que deben hacer y punto.

La culpa, si me apuran, tampoco es de los políticos corruptos. No es que hagan lo que deban hacer, no. Son corruptos y merecen la denostación y el desprecio social, que del resto ya se encargará la Justicia (resoplo), pero sólo son meras cucarachas que se aprovechan de la situación

La culpa, por ende, tampoco es de los planes urbanísticos, por mucho que se me quejen los promotores. Creo en la bondad de sus intenciones... Bueno, mejor, lo dejo ahí, simplemente pienso que no son culpables de la burbuja.

Tampoco son culpables los Bancos... Bueno, en parte sí, son culpables porque han ido alimentando la burbuja dando cada vez más facilidades para financiarla, a 30, a 40, a 50 años, con contrato estable de trabajo, sin contrato, en blanco, en negro... Para la Banca no importa el color del dinero ni la situación patrimonial (¡y dicen que en España no hay hipotecas de riesgo! ¿Qué entenderán por hipoteca de riesgo?). Se benefician como los demás pero yo no los consideraría responsables directos aunque si colaboradores necesarios.

¿Quiénes son los principales culpables entonces?

Contestaré formulando 5 simples preguntas:

1. ¿Qué valor aporta el ESPECULADOR en el mercado inmobiliario?
2. ¿Qué intención tiene ese que compra 6 u 8 viviendas sobre plano?
3. ¿A costa de cuántas familias necesitadas de vivienda pretenden estos especuladores hacinar su fortuna?
4. ¿Cuánto dinero defraudan a la Hacienda Pública con sus "negocios"?
5. ¿Qué aporta un especulador inmobiliario a la sociedad?

Hay un especulador infame en la oficina colindante con la nuestra, es un tipo feo turbio y gris. En el ascensor discutió conmigo:

- Los de Manueconomic sois unos hipócritas, vosotros sois los primeros especuladores de este país, ¿qué hacéis con las acciones de Telefónica sino especular salvajemente?

- Señor especulador inmobiliario, entérese bien: las acciones de Telefónica no son bienes de primera necesidad. No son imprescindibles para la gente, de hecho nadie las necesita para vivir y será por ello que la Constitución Española no las ampara expresamente como hace con la vivienda. En definitiva señor especulador, nosotros hacemos negocio (o lo intentamos) sobre las expectativas de negocio de otros especuladores como nosotros, pero usted hace grandes negocios a costa del sufrimiento y el sacrificio de muchas familias cuyos hijos ya no tendrán el futuro tan fácil porque usted se lo ha hipotecado todo con su insaciable y lujuriosa avaricia. ¡Marrajo! ¡Te enriqueces con el pan de los obreros! ¡Defraudador, corrupto, sanguijuela, pedazo de ectoplasma carnívoro, cefalópodo peludo, bicho...!

Se bajó del ascensor 4 plantas antes de llegar a la nuestra, se me escabulló justo cuándo le iba a cantar las 40 a este pirata ostrogodo de los ... ¡habrase visto! ¡criminal, delincuente, inmoral!

Y yo que venía con ganas de contar lo del precio de la leche. El próximo día sin falta que ahora estoy en Roma asistiendo a la beatificación de una hermana de mi abuelo que era monja.

¡Un saludo desde la capital del Imperio Romano!

Manu

Otra vez los McCann

Casi me convencen esta vez. La intervención de la singular pareja retaba a la fundada sombra de la sospecha que los acosa sin descanso desde hace ya unos cuántos meses sin tregua.

La intevención de los McCann en Antena 3 intentaba romper las inmisericordes barreras de la estadística criminal que los señala con dedo acusador desde el principio.

La intervención de los McCann me conmovió, y por unos instantes llegué a creer en la raza humana capaz de romper estadísticas y desafiar a la lógica más aplastante.

La intervención de Kate fue de antología y por momentos nos colocó a todos en la texitura de pedir perdón por haber dudado de su inocencia.

Pero hay dos cosas:

1ª Sus llamamientos para que la gente llame si sabe algo, o si conoce alguna pista, no son creíbles. Tienen más pinta de ser una huída hacia delante que una petición seria de una familia que busca a su hija desaparecida. De hecho, si pensaran de verdad que la niña sigue viva no se habrían movido de Portugal.

2º ¡¡Vaya cagada al final de la entrevista!! Cagada de antología, ese "¡No digas nada hasta que nos quiten el micrófono!" es una toda una confesión de culpabilidad. "El que algo oculta algún delito tiene" afirma la jurisprudencia popular.

Me han conmovido, normal, pero tras la "cagada" final del Gerry (ese marido antìpático que parece un criminal de guerra serbio) sinceramente puedo asegurar definitivamente que no me han convencido

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El rincón del inversor DESAMPARADO IV

No hay nada que yo les pueda avanzar que ya no esté dicho antes por nuestro experto. Últimamente se ha vuelto un tanto ascético y nuestro Dire prefiere tenerlo al margen hasta que se le pase esta fiebre.

El lunes nos llevamos un pequeño susto por culpa de los yankees. El miedo es libre y algunos "expertos" de webs financieras que presumen de saberlo todo, que si pull back, martillo blanco, cuervos negros, etc ¡paparruchas! se han quedado un poco blancos.

Tanta seguridad que apuntaban sobre la tendencia alcista del IBEX, haciendo apuestas sobre cuándo llegaríamos a los 16.000, poníendose medallitas a costa de consejos que nosostros ya habíamos adelantado sin echarle tanto cuento, plagiando nuestras recomendaciones y disfrazándolas con unas cuántas rayas, mofándose altaneramente de los que venimos avisando que el IBEX se puede dar la vuelta de un momento a otro y mordenos a todos en el culo.

Nos llamaban "bajistas", "pesimistas", "tristones", "profetas del caos", etc. Esos mismos son los que al primer estornudo del Dow Jones se tiran por la ventana, deshacen todas sus posiciones y engañan a su público haciéndoles creer que han vendido con éxito la cartera anunciada, cuando es evidente que no ha sido así.

Servidora no ha estudiado nunca esas cosas pero entiende del sentido común. Me crié en una casa de labradores y aprendí a contar a base de patatas, huevos y lechugas. Y al final eso es lo que cuenta: los huevos y las patatas. Son la base de la economía. Puedes tener muchas acciones de Telefónica y BBVA puedes tener 10 pisos en Pozuelo que si al mercado de abastos no llegan los huevos o las patatas tus acciones y tus pisos no valdrán nada.

Y ahora sucede algo parecido. Cualquier análisis estructural de nuestra economía mínimamente serio indica que el consumo se va a retraer algo (subida de precios + subida euríbor + paro = bajo consumo) El Estado intentará solucionarlo tirando dinero a espuertas, pero eso ya sabemos que aplazará el problema y seguramente lo hará más grande, que para eso creó Dios la inflación para castigar a los derrochones. Y ojo, no soy la única que lo ve así. Nuestro topo en el xxxx también nos trae parecidas vibraciones.

Hola Manu: Vuelvo a contactar aunque pocas novedades bonitas puedo pasarte. Aparentemente toda va bien con nuestro mercado contínuo, pero al igual que en las películas de indios y vaqueros los inversores avanzamos cual columna del séptimo de caballería (que en p.d.) por territorio hostil. Es decir avanzamos pero con la sensación de que “nos vigilan los apaches aunque no los veamos”. ¿Quienes son los apaches en este caso? Pues el barril Brent que está a unos precios impublicables e impúdicos. Ese dato cada vez que lo lee nuestro jefe se le desencaja el rostro y acaba murmurando algo así como (Hostias! Hostias!...¿Y decís que los de la OPEP está a tope de producción? Esos chinos beben el pretóleo o lo están almacenando y nos van a j...)

El ataque de los apaches podría ocurrir en cuanto algún productor de petróleo se resfríe y no pueda mantener el atroz ritmo de producción que demanda oriente y nosotros (El viejo Occidente! claro, claro...). Entiendo la preocupación de nuestro jefe porque su escasa imaginación le atormenta con un cruce entre “la crisis de petróleo con el Brent a precio de quilates de oro” y nuestro “día del pánico” -recordad Diciembre-.Y la Bolsa? Repsol no es que suba, es que la empujan (quien tenga un barril de petróleo en casa tiene un amigo y Repsol tiene muchos amigos que no paran de subir de precio incluso antes de refinarlo...Negocio...negocio...). También algunas eléctricas que han apostado por energías alternativas y buen rollo ecológico parecen frotarse las manos (Iberdrola! Cha! Cha!) porque cuando los apaches se desmelenen y tengamos que sacar a las mujeres y niños de los reductos atacados (tradúzcase por “inversores desamparados” huyendo de acciones vinculadas a Banca y Empresas productoras de bienes industriales) los únicos fuertes objeto de refugio van a a ser las petroleras, gaseras y las empresas productoras de biocarburantes o energía del viento. Así que amigos ya sabeis que comprar. Telefónica sigue siendo el rey pero la veo algo dubitativa. ¿Cuando empezamos con los rebotes? ¿No van a por el 24, pues por qué no suben con la alegría de antes? Ojo que viene el jefe y sigue desencajado.... Un saludo. Luigi M.

NUEVE NUEVAS RAZONES PARA NO COMPRAR VIVIENDA

Buenas noticias para los Promotores, Constructores, Inmobiliarias y demás gente seria que me ha tildado de tendencioso, exagerado, incongruente, desinformado, tonto, etc por estimar el coste total de un piso en 100.000 euros (precio de suelo a parte).Por lo visto dicen que eso es una ganga, que es imposible que sea tan barato, que no tengo ni idea, que si la carpintería, el ascensor, los pomos de las puertas, tabiques, climalit, etc-

Pues tranquilos señores, he solicitado presupuesto a 3 Constructores profesionales (gracias a los links publicitarios de esta misma página) para un chalet de 100 metros cuadrados y me he encontrado con que NINGUNO supera el presupuesto que yo inventé para nuestro piso piloto de Alcobendas. NINGUNO ¿Y el mío les parecía una ganga? ¡Increíble!

De todas las enmiendas y críticas recibidas a mis exagerados cálculos sobre el coste de construcción de una vivienda he echado en falta que alguien se dignase decir de una vez por todas cuál coste real de la construcción de un piso de 100 metros cuadrados en Madrid (en Pozuelo, por ejemplo)

Solté la animalada de que un inmigrante ilegal llegado en patera recibe 5.000 euros por la obra (metí a 4 tíos cobrando 5.000 euros cada uno) ¡Y me critican por no poner lo que cuesta la fontanería, la carpintería…! Por 5000 euros pienso que el “ingeniero” a cargo bien se podría hacer cargo de esos menesteres y aún de pintar la “sixtina” en el cuarto de baño.
Y resulta que hacer un chalet de lujo es mucho más barato, ¡QUÉ BUENO!

Y me lo hacen como yo quiero, ¡la leche!

Entonces hemos optado por cambiar el supuesto del piso por un chalet, algo para lo que sí hemos obtenido presupuesto escrito con memoria de calidades. Y hemos encargado lo mejor, un chalet rústico de piedra gallega con tejado solar, jacuzzi y todas esas cosillas. Diseño original, materiales de primera, impuestos repercutidos, permisos de obra, gastos adicionales, extras, todo, absolutamente todo incluido. Nosotros sólo tenemos que aportar el terreno.

Este es el presupuesto más alto que hemos recibido: 850 euros por metro cuadrado.
Pero seremos generosos, lo vamos a redondear a 1000 euros metro cuadrado. ¿Satisfechos?

Pues aún así nos queda la cifra de 100.000 euros por la construcción. Este es el COSTE REAL y LEGAL dicho con GENEROSIDAD, con todas las bendiciones legales y pagando todos los impuestos del mundo.

Nos falta el precio del suelo (y alguna cosilla más) que es quizá la parte más complicada de calcular. Para calcular el precio del suelo urbano en una ciudad hay que recurrir al Espasa, el Sumario de la Operación Malaya, el de la Operación Naseiro y el de 40.000 ciudades más cuyos regidores todavía están sin procesar judicialmente, pero es que los juzgados no dan para más.

La corrupción es generalizada y sistémica. No me digan que el propietario del terreno pide la luna (que sí ya sé que la pide) a lo que él pida hay que sumarle el precio de la “operación malaya” (vamos a llamarlo así).

Mi objetivo es DEMOSTRAR que el mercado de la vivienda adolece de un vicio que lo hace absurdamente ineficiente y descontrolable. Así que el precio del suelo no me importa para el análisis, sencillamente es algo que no tiene precio, es lo que sea. Supondremos que el terreno donde queremos construir el chalet urbano nos cuesta 200 euros metro cuadrado (vale, a 100 kms de Madrid pero con todos los servicios de agua, luz, saneamiento) y que necesitamos 500 metros cuadrados (aparte de la normativa que rija en cada caso, necesitamos más espacio del estrictamente necesario), lo que nos da otros 100.000 euros mas (si al final queda el precio de mi piso).

Tenemos ya la casa de nueva de lujo, con bidé incluido, con un diseño patentado, hecha a nuestro gusto por 200.000 euros. Este precio de salida coincide con el que di para el piso de mierda que elucubré en el artículo anterior y que a los críticos les pareció sumamente barato ¡manda huevos!

Bien, ahora empieza mi exposición argumental, la cual empieza con la 1ª venta:
Supongamos que la compra se ha financiado al 5,11% de hipoteca (es la proposición bancaria más barata que encontré) y a 15 años.
Es decir, a los 15 años habremos amortizado el piso por más de 285.000 euros (como mínimo). Vender en 15 años por debajo de ese precio es PERDER dinero.
El inmueble se ha revalorizado –como mínimo- un 43%
¿Dónde está la inversión, el negocio o el ahorro?

Noticia de prensa:
EL PRECIO DE LA VIVIENDA HA SUBIDO UN 50% EN LOS ÚLTIMOS 15 AÑOS

La noticia es cierta, pero la realidad que oculta está en que el propietario no gana nada con ese incremento, sólo lo recupera.
Supongamos que consigue vender la casa por 285.000. El incauto que ha pagado ese precio se va a hipotecar ahora por esa cantidad. Al 5,11% otra vez, nuestro “inversor” ha desembolsado en 15 años la friolera de 405.000 euros (otros gastos y reformas a parte) por una casa cuyo coste de salida era 200.000.

Nueva noticia de prensa:

LA VIVIENDA EN ESPAÑA HA DUPLICADO SU PRECIO DESDE 1977 (que vendrá acompañada por este comentario ñoño: los que hubieran comprado su casa en 1977 verán ahora que su inversión ha duplicado su precio)

El desfase –y aquí viene lo que pretendía dar a entender- es que el humilde ladrillo que constituye el 5% del coste total de la casa, incrementa su valor desde 0,57 cts. hasta 1,15 euros y eso siendo viejo y de 2ª mano.

Para resumir, que si el precio del suelo fuese el mismo, sería más barato tirar la casa y construir otra nueva y sin aluminosis.

Otras 9 razones para no comprar casa bien pudieran ser estas (algunas son repes, pero...):

2º Por que se potencia el DINERO NEGRO y el FRAUDE FISCAL.
Sí, un comentante anónimo (Una petición por favor, poned al menos un seudónimo para poder contestar a los comentarios) afirma “el pago en "B" beneficia por igual al comprador y al vendedor de la vivienda. Al primero en el IVA o, en su caso, en el impuesto de transmisiones, actos jurídicos documentados, notaría, registro . . . y al vendedor en el impuesto de sociedades” Es decir, si no lo he entendido mal, comprando una casa no sólo fomentas el fraude a Hacienda (o sea: que la Agencia Tributaria le extraerá más cantidad a los asalariados paganinis) sino que además te conviertes en un defraudador para ahorrarte una migaja del 7% del impuesto, mientras el vendedor sigue declarando cuantiosas pérdidas ficticias a Hacienda, sigue cobrando subsidios, subvenciones y sus hijos tendrán derecho a viviendas de protección oficial y a todas las ayudas sociales habidas y por haber ya que el pobre vendedor oficialmente no ingresa el mínimo necesario, ¡pobre!
Por no pagar, no paga ni el IVA. Sí señor, el IVA lo pagan los asalariados. Lo emprendedores –y no les culpo, y quizás sí los envidio un poquito- compensan el IVA repercutido con toda clase y suerte de facturas con IVA soportado. Yo pago el IVA en los restaurantes y en las gasolineras y en el Corte Inglés, ellos simplemente lo compensan con facturas. Pero ese es otro tema del que ya hablaremos con más profundidad.

3º Caramba, porque va a bajar muy pronto el precio y es mejor esperar a finales del año que viene.
Aunque los esfuerzos del Gobierno por contener los precios de la Burbuja Inmobiliaria son http://www.manueconomic.com/2007/09/el-gobierno-dar-ms-dinero-los.html muy agresivos el embolado va a reventar en pequeños tramos a lo largo de 2008. La Demanda así lo exige, y la oferta, todavía muy reacia a flexibilizar precios a la baja dará su brazo a torcer acuciada por el euríbor. Será un descenso a trompicones pero lo será. Que a nadie le quepa la menor duda.

4ª Porque LA VIDA ES MUY CORTA. Y vivir hipotecado más de 15 años es una infamia y una esclavitud intolerable para un ser humano. La hipoteca te obliga a renunciar a muchas cosas que te ofrece la vida: familia, viajes, formación, aventuras, vida..., amor, y renuncias a eso para pagar un piso ¿de 60-70 m2?, ¡no lo entiendo!
5ª Porque te obliga a vivir en un barrio que no te gusta, pero que es lo único que puedes pagar con tu sueldo. Esa es una triste realidad, y las ciudades están cada vez más rellenas de barrios que aglutinan a miles de familias desencatandas y frustradas
6ª Porque solo necesitas la casa para vivir, que para invertir ya está la Bolsa (bueno, algunas veces). Y con la vivienda de alquiler vives donde quieres y te mudas si no te gusta (vale que tb tiene sus inconvenientes)
7ª Porque estás financiando a los partidos políticos, la corrupción, la mafia y al crimen organizado
8ª Porque te metes en más gastos,
9º Porque te obliga a asistir a las reuniones de la comunidad de propietarios y te va a subir las tensión que no veas
10º Porque no importa lo barato que sea tu crédito hipotecario, el contrato que te obligan a firmar, los seguros que te obligan a contratar, la prepotencia con la que te tratará algún imbécil del Banco (entre los empleados de Banca siempre hay un enfermo mental que se cree nuestro acreedor personal), no importa. Son los modernos contratos de vasallaje del siglo XXI, y por mor de ellos pasas a ser vasallo de un Prestamista. Un sofisticado siervo de la gleba que debe apartar todos los meses –no el diezmo- sino más de la mitad de tu “cosecha” salarial.

Mañana más. Manu

Rincón del Inversor Desamparado III

Habla la Señora de la Limpieza:
Hola amigos. Estamos a jueves, y los de Manueconomic no dan señales. Estoy harta de esperar, que todavía me quedan 6 oficinas más de la Castellana por limpiar, así que os adelanto las últimas novedades. Han habido muchos cambios desde el último episodio del Rincón del Inversor Desamparado. Así, la Dirección del Blog ha acordado que me encargue yo del asesoramiento financiero y que el Experto vaya limpiando los cristales de las oficinas y que luego ya veremos...

Lo de Telefónica era algo cantado desde hace tiempo, como lo de la Seda, que antes nadie hablaba de ello pero en cuanto una servidora le dio por aconsejarla, resulta que todo el mundo ya lo sabía, y todo el mundo -quién más, quién menos- tiene alguna accionilla por ahí cogida. Y ahora todos sentaditos esperando a que ese autobús cargado de gente con su billetito arranque de una vez y nos lleve a todos hacia las cumbres donde ahora se solaza Telefónica. Pero por el momento el autobús está detenido, esperando algún conductor que se decida arrancar de una maldita vez. Pero tranquilos, llegará.

Dado que los análisis y las previsiones no son lo mío, voy a facilitarles algo mucho más valioso en estos tiempos, el cotilleo. Y es que resulta que tenemos a un infiltrado en una gran empresa bancaria del norte ¡y no puedo dar más pistas, porque nos lo chindan! Este es el mensaje que nos ha enviado sobre las últimas noticias en cuanto a la situación de esta Entidad

Hola ManuEconomic: Tengo un par de pata negras calentitos sobre lo que hablamos (todo parecido con la realidad será pura coincidencia, por supuesto...). Veamos. Hay un cierto aire de desconfianza porque en la orquesta política se desafina un poco a la hora de aclarar si vamos bien o vamos mal o vamos a alguna parte. Ahora se nos echan encima con las previsiones del FMI y la verdad es que nos han dejado quedar mal (no obstante, el apoyo de "Dios" a ZP sigue firme). Lo cierto es que la vida sube (el IPC no... claro! claro!) y los españoles -con perdón- ahorran poco y a la "casa" llega poco dinero y parece que se acerca una tormentilla y ya nos preparamos para drizar las velas.

De momento las ordenes son las de mantener la imagen de estabilidad a través de los índices de cotización y aunque sea vendiendo los picaportes de las sucursales. Eso sí, por otro lado se ha dado orden a todas las Territoriales para que acaben inmediatamente con las promociones, aunque hayan sido aprobadas por el Comité. Eso explica algunas cosas. El pánico tiene fecha: Diciembre y las estadísticas de morosidad que se registren ese mes. “...Si sube la morosidad en Diciembre apaga y vámonos....” Esa ha sido la última frase que se oyó tras la lectura de un informe interno realizado por nuestros Servicios Jurídicos. A nosotros no nos interesan los embargos de viviendas porque no son socialmente bien vistos y porque si esto se dispara y tal y como está el mercado podemos acabar viendo como se venden los pisos por “packs” -como los botes de refresco – y aun así no habrá negocio. Bueno lo dejo que ya vienen....

Caramba, yo tampoco me he entarao de nada, pero al habla con el limpiacristales de la cafetería de enfrente al Santander, ya les puedo traducir una cosilla: ¡cuidado con los bancos! ¡Están en crisis! Qué sí, que se lo juro, que el otro día al limpiacristales le sisaron en su oficina bancaria 30 euros de multa por retrasarse en el pago de la hipoteca, amén de los intereses de demora y de su p. madre. Cuando un Banco tiene que ganarse la vida ROBANDO de esa manera, muy mal deben de irles las cosillas

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10 RAZONES PARA NO COMPRAR VIVIENDA (HABEMUS DEBATE)

Miércoles 17 de octubre

Bien, siguen llegando los comentarios de cientos ciudadanos anónimos y de decenas de promotores, asesores fiscales, abogados y jueces (pero de los que aquí, por motivos de espacio, tan solo extractamos un nº muy limitado y selecto de los mismos).

Me informa la Señora de la Limpieza que mañana nos traerá nuevas sobre la Bolsa. Ya les anuncio que nuestro experto de las narices sigue sin saber explicar esta subida de la Bolsa española y continua erre que erre, insistiendo en la transitoriedad de este avance, que no
es oro todo lo que reluce y que tal y tal... Bueno, mañana nos lo explicarán mejor.

Regresando al debate de la vivienda esto es lo que dicen nuestros amigos blogeros

Anónimo dijo...
Que pena me dan estos promotores que retrasando la venta de una vivienda (en algunos de los casos) en seis meses, lograron incrementar el precio de venta de la misma en 6.000 euros (y más) y para que luego digan que esto no es especulación (y sí incremento real del precio de una vivienda vía repercusión del coste de la misma).

Y como bien comenta manueconomic, lo que se llevan en dinero negro (tanto en viviendas libres como VPO).

Sí es una inversión, pero para una minoría, para los demás se transforma en una necesidad.
15 de octubre de 2007 17:55

Otro bravo ciudadano dijo...
Los de Manueconomic exageran. Sobran razones, las nueve últimas; con la primera me fue suficiente para no comprar piso."Vivo" en la oficina y duermo en casa de mi suegra.

No es de humanos dedicar una vida a pagar tu vivienda (sin amueblar), y los caprichos de un montón de intermediarios. Saludos.

15 de octubre de 2007 22:48
Desde el mundillo de la fiscalidad otro esforzado anónimo formula otra interesante corrección:

Felicidades por su blog. Me parece muy interesante y quisiera resaltar lo didáctico del comentario del promotor anónimo. Espero que siga dando su opinión.

Pero me gustaría detenerme en lo relativo al asunto fiscal, que es de lo que algo entiendo.

• En primer lugar el IVA no es un fraude; se puede estar de acuerdo o no, pero la ley que lo regula recoge con claridad que la diferencia entre el IVA repercutido y el IVA soportado es lo que se ingresa, trimestralmente, en las arcas del Estado. Lo que tributa es el valor añadido.
• En segundo lugar su comentario sobre el dinero negro no es muy acertado. Pocas actividades no lo generan, por tanto no es justo que se hable exclusivamente de la construcción y no se mencione la enseñanza, el textil, la hostelería . . . etc. El que esté limpio de culpa que tire la primera piedra. Por otro lado el pago en "B" beneficia por igual al comprador y al vendedor de la vivienda. Al primero en el IVA o, en su caso, en el impuesto de transmisiones, actos jurídicos documentados, notaría, registro . . . y al vendedor en el impuesto de sociedades.
  16 de octubre de 2007 14:18

Es sorprendente el elevado nivel cultural de nuestros anónimos. Aquí hay uno que nos exhorta a leer a Aristóteles. (debe tratarse de uno de los propulsores de la controvertida Educación para la Ciudadanía con la que el Gobi quiere "instruir" a nuestros escolares)

¡Vaya con los argumentos del anónimo al que le dan pena los promotores!

Mire el mercado libre es así. Existe lo que se llama oportunidad de negocio. Y lo que hoy vale 6.000€ más que hace seis meses, dentro de otros seis, puede valer 12.000€ menos. Simplemente depende del número de aquellos que estén dispuestos a comprar, y del número de aquellos que estén dispuestos a vender.

Y por cierto, para hablar de especulación primero hay que leer a Aristóteles (el preceptor de Alejandro, no el de los barcos).

Sábado 13 de octubre

Parece ser que el post que proponía 10 razones para no comprar ha levantado algunas ampollas entre cierto sector de la población muy preocupada por el devenir de la construcción. Si bien es cierto que algunas de mis "argumentaciones" pudieran ser calificadas como de desconsideradas hacia los agentes implicados en el polémico sector, la verdad es que las críticas provenientes del mismo coinciden en manifestar su malestar por el uso superficial y exagerado que hago de los números contables para la edificación de una vivienda común en un piso de una ciudad como Madrid. Ese era el supuesto, y a través de -quizás un abuso excesivo del redondeo al alza- quise exponer el duro contraste entre el precio del coste real de un piso con el precio de mercado.

Bien, parece que exageré muy poquito. Resulta, a tenor de las múltiples críticas recibidas, que el precio que di es muy ajustadito y que los pobres no ganan ni para pipas, ¡vaya por Dios!

Pero bueno, no quiero alargar la introducción de este nuevo post de Manueconomic. La intención es que sirva de canal para el debate sobre el precio real de la vivienda, algo que hasta que escribí el artículo susodicho yo no tenía tan claro que hubiera discrepancias sobre el tema, pero ¡caray si las hay, y parece que muchas!


En este post iré recopilando todas las críticas llegadas a la redacción sobre este tema. Cualquiera que quiera aportar algo será bien recibido en esta Web cuyo único objetivo es el servicio de la VERDAD y sea cual sea el sentido de su crítica, por supuesto.

Esta fue la primera crítica recibida por nada menos que todo un Promotor anónimo (las ilustraciones las pone Manueconomic sin ningún ánimo manipulador ni tendencioso)

Servidor lleva un año intentando ser promotor de viviendas y hasta el día de hoy no he conseguido comprar suelo para poner los difamados ladrillos. No sé si lo lograré en un futuro próximo, dado que el mercado está tan confuso como las 10 razones que se dan para no comprar vivienda y el comentario anónimo que las acompañan.

Quiero empezar de forma constructiva (valga la redundancia, o ¿debería decir rebundancia para mantener el listón?); en primer lugar: imbécil, se escribe así. En segundo lugar dos apuntes más sobre el comentario y lo dejo porque no se entiende el mensaje, si es que lo hay, que se pretende transmitir. Los tipos de interés están bajos si los comparamos con la aberración que se daba durante los mandatos de Felipe González, pero las últimas subidas afectan a la economía doméstica una barbaridad, por tanto no es de extrañar la alarma que se produce entre los que tenemos que pagar la hipoteca. Y respecto a los que compraron una vivienda hace dos o más años, con tipos de interés bajos, hicieron un buen negocio si la han vendido. Y si viven en ella que la disfruten, aún pagando su hipoteca, es la mejor forma de ahorro que se conoce.

Pero pasemos a resolver algunos de los errores del, por otro lado ameno y bien redactado, panfleto que predica la no compra de vivienda.

1.- El timo es el que nos quiere dar el autor que no sabe ni multiplicar. Dice que el suelo tiene un coste de 10.000€/m2, y pone el ejemplo de un piso de 100m2, lo que supondría 1.000.000€. Lo que desconoce manueconomic es que su precio final de 1.350.000€ sería al que estaría dispuesto a vender un promotor. La cuenta de la vieja para que se entienda sería la siguiente: coste de suelo 10.000€/m2. El resto de costes (proyecto, licencias, materiales, mano de obra, seguros, financiación, publicidad . . .) 1.700€/m2. Total para un piso de 100m2: 1.000.000€ del suelo más 170.000€ del resto; es decir cada piso de 100m2 costaría 1.170.000€. Si se vende por 1.350.000€, que habría que verlo, el beneficio bruto sería de 180.000€. El beneficio neto no superaría jamás los 120.000€ por esa vivienda. Puede parecer mucho verdad? Pues sigamos con el supuesto; vamos a pensar que la promoción es de 20 viviendas de 100m2, lo que da 2.000m2 de suelo, multiplicado por el precio que le ha puesto manueconomic daría 20.000.000€, cifra nada despreciable a la que añadimos el resto del coste que suma otros 3.400.000€. Lo que nos daría una inversión de 23.400.000€ para obtener un posible beneficio neto de 2.400.000€ en tres años.

Sr. analista de manueconomic

¿qué inversor en su sano juicio se permite arriesgar todo ese dinero para obtener una rentabilidad anual tan baja?

¿No sería mejor dejar la pasta en el banco? ¿Y si se queda en el banco qué empleo produce? ¿Qué riqueza se generaría?

Mire Sr. Manueconomic, a ese precio de 5.000€/m2 del que ud. habla como "precio de mercado", réstele lo que le piden por cada m2 de suelo que en las zonas de Galicia donde se vende a esos precios es de 2.500 a 3.000€/m2 y sabiendo el resto de costes, comprenderá por qué no he comprado nada en 24 meses. El beneficio se lo queda el propietario (legítimamente, que para eso es suyo).

Del resto de su artículo le contestaré con frases cortas:

2.- Sí es una inversión, pagando la hipoteca ahorras, pagando el alquiler, no.

3.- Eso será a sus hijos.
4.- El impuesto de sociedades es del 30 al 35% del beneficio. Se lo aseguro. Y luego tengo que pagar mi irpf.
5.- El esclavo no tiene nada. Cuantos más propietarios, menos proletarios.
6.- Sobre gustos pintan colores. Eso te ocurre si vives en VPO (de promoción pública).
7.- No te lo crees ni tú.
8.- Yo ni mato, ni robo . . . ni lo demás.
9.- ¿Por qué no vives con tus papis?
10.- ¡Eso, viva Diógenes!
8 de octubre de 2007 13:22

Manueconomic contestó...
Querido amigo Promotor, antes de nada muchas gracias por oponer argumentos a mis 10 razones para no comprar (a nuestra redacción han llegado múltiples mensajes injuriosos y muchos improperios acerca de este post y su autor, pero muy pocos argumentos. Realmente desconocía que hubiera tantos promotores y amigos del Gobierno entre nuestros lectores, lo cual nos halaga)

Reconozco que mis 10 razones son en algunos sentidos paradójicamente irracionales, pero eso forma parte del libre ejercicio literario con el que pretendía crear una comparación éxagerada, a fin de subrayar lo ya de por sí exagerado del despropósito creado en el mercado inmobiliario español. Asunto criticado hasta en la ONU

1-No hay ningún error de cálculo, amigo PROMOTOR, simplemente observo que he olvidado mencionar que sobre los 100 metros de suelo urbanizable se pueden edificar 10 viviendas. No estoy hablando de una vivienda unifamiliar sino de "un pisito de nada".El suelo es caro no por culpa del ambicioso del dueño que pide el oro y el moro, sino por culpa de la corrupción innata a este mercado. Y no me lo invento yo, cualquiera que lea algo del sumario de la Operación Malaya se dará cuenta de por qué son tan caros los terrenos.

2-No es una inversión, se trata de un supuesto de vivienda para vivir (VI-VIR). Duermes y comes igual en una alquilada que una comprada, pero ahorras mucho más con la alquilada (a partir de ahora ya no, gracias a las ayuditas del ministerio). El problema de la vivienda en España proviene precisamente de la insistencia de algunos por convertir la vivienda en una inversión. ¿Es el pan una inversión? ¿Cuando Usted va de viaje turístico con su familia en coche, invierte en gasolina? ¿Por qué esa insistencia en transformar en inversión lo que es una necesidad de consumo y subsistencia? No, definitivamente: NUNCA. O es una Inversión o es una Vivienda, pero que nadie nos intente hacer comulgar con ruedas de molino

4- ¿Impuestos? No me haga reir por favor. Empecemos por el fraude del IVA latente en todo el entramado constructor, que aquí solo pagan el IVA los de siempre: los ASALARIADOS. Los demás sólo lo repercuten o lo compensan. Y todo el mundo sabe, desde el Notario pasando por el Registrador y el Prestamista hasta la Portera, y la Señora de la Limpieza: un buen porcentaje del valor del inmueble es abonado "EN NEGRO".Pero esto es como lo de los colegios concertados, que todo el mundo sabe que se hace trampa para meter al niño y todo el mundo lo asume como normal. En álgunos países latinoamericanos ven normal que la policía sea corrupta, aquí vemos normal la corrupción en el sector inmobiliario, ¡qué triste y qué verguenza!

Las otras razones que Ud tiene a bien oponer a las mías son subjetivas y nada tengo que objetar a las mismas. Un saludo cordial,Manueconomic


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VICTORIA

EL 11-S LO HABÍAMOS ANUNCIADO. ERA UN REGALO DESTINADO A TODOS LOS AMIGOS DE ESTE BLOG.

BIENAVENTURADOS AQUELLOS QUE ENTONCES NOS ESCUCHARON PORQUE...

¡¡SOLO UN MES DESPUÉS!!

HAN OBTENIDO UNA RENTABILIDAD DEL 20 %

El 11-S, cuando la Bolsa estaba sumida en medio del caos y la desesperación, este fue nuestro claro mensaje:


http://www.manueconomic.com/2007/09/obsequio-para-nuestros-lectores.html



Telefónica por aquél entonces sólo cotizaba a 18,1 pero ahora acaba de superar los 21,5 ¡vaya regalazo! Nos alegramos de veras por todos los agraciados.

Pero si Ud no se ha podido beneficiar todavía de nuestras acertadas recomendaciones, ¡no desespere! La semana que viene (seguramente el martes o miércoles) anunciaremos una recomendación sorprendente y muy interesante

Y mientras entonamos el PEAN de la victoria, ¡adelante con la fiesta!, que los ricos somos gente normal y también sabemos disfrutar con estas pequeñas alegrías.

¡¡Fiesta especulativa 2007!!

Gracias al descarado apoyo del Gobierno, los promotores inmobiliarios están de enhorabuena. Las medidas "populistas" de la ministra Chacón (algo tenían que planificar con tanta reunión con los representantes del sector inmobiliario) ha servido, por de pronto, para neutralizar la única y ya de por sí difícil alternativa a la compra de una vivienda.

Ahora de repente, como por arte de magia, los precios del alquiler se han disparado con una intensidad alarmante.

La burbuja amenazaba seriamente con desinflarse y la ministra, como buena subalterna ha corrido a hincharla con "sus nuevas" medidas (a la postre un plagio de las medidas de la Trujillo y que fue descartado por que todavía no había llegado su momentum")

Estimada Carmen Chacón: TIENES QUE PARAR ESO, por todos los santos...

¡¡¡PARALO POR DIOSSSSS!!!.

Es un disparate sin sentido, no ayuda a los jóvenes, beneficia a muy pocos y perjudicas a muchos. No es equitativa, no es igualitaria, no es justa, ¡es un completo despropósito! Incluso el PP dice que sabe a poco,

¡¡PARA ESO Ministra!! Estás inflando más la burbuja, esto no tiene sentido, nos estamos aproximando al abismo. Que yo no gano nada con esto, que ya tengo casa, de verdad, lo digo sólo por ayudar. Que esto tiene mala pinta, muy mala pinta, ¡si es que ya no lo digo solo yo!

¿Y la Bolsa qué? La Bolsa española y la mundial sube que se las pela, pero yo no me fio un pelo.

Estos días he cambiado mi libro de cabecera por el Dornbusch (vieja gabarra macroeconómica hundiéndose en proceloso mar de realidad) ¿Está actuando bien la FED al bajar los tipos? ¿No estamos en peligro de estanflación? ¿Está en equilibrio el mercado de dinero? ¿Descenderá el Deportivo de La Coruña?

Lo dicho, no me fio de esta subida, y me da la impresión (es sólo una impresión) que nuestros "conductores" del mercado se están esforzando por crear un ambiente de "no ha pasao ná, amos tos palante questo va parriba", y que esto lo hacen para vendernos Criterias, Convertibles, y otras cosas. Pero algo (algunos indicadores macro de ná) me indica que este vuelo bursátil para arriba es un vuelo sin motor y que la catástrofe aérea está ahí, a la vuelta de la esquina. Atención, aviso para navegantes: abróchense los cinturones y agarren un buen paracaidas. Pero eso sí, que no pare la fiesta.

10 RAZONES PARA NO COMPRAR VIVIENDA (con los precios de 2007)

1ª) Porque ES UN TIMO. Simple, ¿no?

Un ladrillo rojo de 6 agujeros cuesta 0,57 euros, son necesarios 15.000 ladrillos para un piso de 100 metros cuadrados, es decir: 8.550 euros. Sumamos el cemento 1000 euros más, los inodoros, alicatados, maderas, etc... 10.000 euros más (somos generosos). A los 4 desgraciados que vinieron en patera y que tenemos de sol a sol en la obra les vamos a dar 5.000 euros a cada uno (20.000), un dinero que no los vieron junto en su p. vida (¿qué S.S.?)

Bueno, hagan cálculos, a mi me salen menos de 40.000. Pongamos que el solar ha costado 10.000 euros metro cuadrado (es caro, pero es que los concejales de urbanismo cada día demandan coches más caros, y los alcaldes tienen mucha presión encima de las autoridades autonómicas y eso hay que pagarlo también), que deriva en 50.000 eurillos más los 40.000 de la construcción: 90.000. Le sumamos la propina a la portera y nos queda en 100.000.

¿Hemos terminado? El promotor, el constructor, el amigo, el ideólogo, el contacto político, el contacto administrativo, ¿no tienen familias? ¿no tienen que comer? ¿no tienen BMW? Pues otros 100.000 euros más.

Ya tenemos un pisazo de 100 metros cuadrados por 200.000 euros

¿Hemos terminado? No, coño, que el precio de mercado está en 5.000 euros por metro. Este piso solo lo podemos vender por 500.000 euros (300 mil boletos más para el empresario promotor)

¿Hemos acabado? Noooo, nos falta el Banco que hace la hipoteca. A 40 años el precio final se dispara a 1.178.000 eurillos. Vender por debajo de eso es perder pasta, y sin tener en cuenta la inflación, las mejoras, el mantenimiento, los impuestos, etc... Venga, el precio final queda en 1.350.000 euros.

2ª) Porque NO ES UNA INVERSION

¿Os parece una buena inversión? A mi sinceramente me parece una mierda pagar eso por un piso cuyo coste real nunca debiera pasar de los 120.000 euros.

"Es que siempre sube de precio y cuando quieras venderlo ganarás mucho en plusvalías"

Osea, si lo vendes en 2 millones de euros dentro de 20 años (a un extraterrestre estúpido y con el síndrome de comprador compulsivo, claro) el nivel de precios de ese año sería tal que el inmueble al que te quisieras mudar costaría 3 millones, con lo cual tendrías que hipotecarte otra vez por 1 millón. Soy muy tonto pero sigo sin ver el negocio

3ª) Porque a tus hijos no les dejas NADA.

Ellos se tendrán que buscar su propia casa mientras tu sigues pagando la tuya. Como mucho se podrían beneficiar tus nietos, pero aquí es obligatorio escenificar una seria advertencia: a tus nietos les va a dar mucho por culo que te hayas matado a pagar este piso viejo de mierda durante toda tu puta vida ¿me explico? Esos chamacos del futuro se van a gastar tu "inversión" en hierbas, chicles o lo que quiera que esté de moda en esa época

4ª) Porque estás aportando dinero a gentuza que NO PAGA NADA A HACIENDA, y tu sí y mucho.

Gente que se va a llevar toda la riqueza fuera de España (Europa del Este, Marruecos, Miami, etc). Que se va a gastar un montón en coches de importación, en joyas de importación, drogas de importación y en p. de importación... y a los nacionales nada.

5ª) Porque LA VIDA ES MUY CORTA. Y vivir hipotecado más de 15 años es una infamia y una esclavitud intolerable para un ser humano. La hipoteca te obliga a renunciar a muchas cosas que te ofrece la vida: familia, viajes, formación, aventuras, vida..., amor, y renuncias a eso para pagar un piso ¿de 60-70 m2?, ¡no lo entiendo!

6ª) Porque te obliga a vivir en un barrio que no te gusta, pero que es lo único que puedes pagar con tu sueldo. Esa es una triste realidad, y las ciudades están cada vez más rellenas de barrios que aglutinan a miles de familias desencatandasy fustradas

7ª) Porque solo necesitas la casa para vivir, que para invertir ya está la Bolsa (bueno, algunas veces). Y con la vivienda de alquiler vives donde quieres y te mudas si no te gusta (vale que tb tiene sus inconvenientes)

8ª) Porque estás financiando la corrupción, la mafia y al crimen organizado

9ª) Porque con tus padres se vive chachi y Mami cocina genial, y aunque digan que no, siempre tendrán un sitio para su hijita-o del alma y su maromo-a

10ª) Porque eres libre, y no te da la gana, ¡Qué compren ellos! y disfruta

PD: la alternativa era el alquiler, pero gracias a los sociatas y demás proletarios con propiedades inmobiliarias ya se acabó el último baluarte para los objetores de hipotecas, ¡qué le vamos a hacer!

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RINCON DEL INVERSOR DESAMPARADO - II

Hoy es martes. Y como lo prometido es deuda tenemos con nosotros al Comité de Sabios dispuestos a desgajar los intríngulis de la Bolsa. ¿A todos?... Bien, la respuesta es NO. Hoy nos falta uno, nuestro entrañable analista (el Experto) ha sufrido una ligera indisposición que lo tiene apartado de la actividad cotidiana.

Desde Manueconomic le deseamos que se recupere pronto para que todos podamos continuar gozando con sus acertados análisis.

Así pues, hoy sólo podremos contar con la asistencia de nuestros tres amigos contertulios: nuestro amado chamán del análisis técnico y chartiano, nuestro exótico analista de fundamentales y, como no, nuestra sagaz encargada de limpieza.

Ellos tres se han brindado para ayudar a los amigos desamparados que nos han enviado sus demandas de orientación bursatil.

Para hoy tan sólo tenemos una solicitud que nos ha llegado por correo electrónico. Nos pregunta qué puede hacer con unas acciones del SANTANDER que ha comprado a 13,5 (hoy cerró a 13,64).

(Mago): Bueno, el análisis técnico no es una ciencia exacta, y lo que la semana pasada era un claro indicativo de venta, hoy el gráfico nos habla de una vuelta al alza acompañado de mucho volumen, lo que me hace creer que el valor se puede ir muy bien por encima de los 15 euros por acción. El gráfico diario indica síntomas positivos para la entrada, y en las últimas jornadas el precio de cierre ha sido superior al de apertura, es decir, hay agentes en el mercado que están acumulando el valor. Un hecho que los analistas técnicos identificamos claramente. Resumiendo, mantenga las acciones con el punto de mira puesto en la zona de los 16 y stop de protección en la pérdida en cierres de los 13 euros.

(Bin): Claro, los defensores del análisis técnico, que yo no voy a criticar, se afanan en seguir unas directrices que en muchas de las ocasiones responden a manipulaciones descaradas por parte de agentes interesados (y no hablo de la CIA, claro). La realidad que muchos se niegan a creer, amparándose en series gráficas, es que el Banco Santander está intentando vender activos a la desesperada, y no es capaz de venderlos. No los puede vender al valor que los tiene tasados (unos 5.000 millones de euros) sencillamente porque ya no valen eso. Independientemente de que el Santander ande a la deseperada intentando recaudar fondos presuntamente para ejecutar la compra de otro Banco (a la postre, si fuera cierto, para hundirse más en la crisis), lo cierto es que sus activos han perdido valor. Y sin embargo nadie se atreve a decirlo claramente ¿Por qué será? Mi recomendación: Vender, deságase del valor ahora que va ganando, y verá cómo me lo agradece sino en 2 meses en 4.

(Isabel): -Estais siempre como el perro y el gato y me estais confundiendo. ¿El Santander en crisis? No me lo puedo creer. De hecho estoy a punto de comprar esos bonos convertibles que tanto anuncian por la tele. Es un Banco grande, con muchos beneficios y cada año más. Y qué coño, que da muchos dividendos. Mantenga, mantenga, y no se preocupe que yo también voy a comprar (cuando cobre esa ayudita que me ha prometido el gobierno por unos pisitos que tengo medio arrendaos a un cuñao y a un amiguete), seguro que va para delante.

nietomv@hotmail.com

El próximo martes volverán a reunirse. Aprovecha la oportunidad y envíanos tus preguntas o sugerencias sobre valores de cotización en la Bolsa. Puedes hacerlo a la dirección de correo señalada arriba o también a través de los comentarios de esta página.

Un saludo,

Manueconomic